Kurzantwort
Ein geerbtes Mehrfamilienhaus lässt sich nur verkaufen, wenn alle Miterben mitwirken. In der Praxis scheitert das fast immer an unterschiedlichen Wertvorstellungen, nicht am fehlenden Käufer.
Der Weg aus der Blockade führt über eine nachvollziehbare Wertermittlung nach ImmoWertV, auf die sich alle Beteiligten stützen können. Danach erfolgt der Verkauf off market: entweder kaufe ich das Objekt selbst an, oder ich stelle es gezielt Investoren aus meinem Netzwerk vor. Ohne Inserat und ohne Teilungsversteigerung.
Auf dieser Seite
Das Problem
Geerbte Mehrfamilienhäuser scheitern selten am Markt
Die Nachfrage nach vermieteten Mehrfamilienhäusern in NRW ist da. Was fehlt, ist meistens etwas anderes: eine Grundlage, auf die sich alle Miterben einigen können, und ein Verkaufsweg, der den Konflikt nicht nach außen trägt.
Verkaufen geht nur gemeinsam
Über einen Nachlassgegenstand kann die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe, der nicht unterschreibt, hält das ganze Objekt an.
Drei Erben, drei Zahlen
Einer orientiert sich am Portalpreis von nebenan, einer am Wert aus dem Steuerbescheid, einer daran, was der Vater damals bezahlt hat. Ohne gemeinsame Grundlage gibt es keine Einigung.
Die Uhr läuft trotzdem mit
Erbschaftsteuer, Bewirtschaftung, Zinsen, Verwaltung. Der Bestand kostet weiter Geld, während über den Verkauf diskutiert wird.
Der Sanierungsstau wächst
Weil niemand allein entscheiden darf, wird nicht investiert. Dach, Heizung und Leitungen altern weiter, und der Rückstau geht später direkt vom Kaufpreis ab.
Ein Inserat sieht jeder
Mieter, Nachbarn, Verwalter und Marktteilnehmer. Bei einer Erbengemeinschaft wird damit auch der interne Konflikt sichtbar, und das schwächt jede Verhandlungsposition.
Teilungsversteigerung als Notausgang
Jeder Miterbe kann sie beantragen (§ 180 ZVG). Das Verfahren löst die Blockade, aber es findet öffentlich statt, dauert und endet erfahrungsgemäß unter dem freihändig erzielbaren Preis.
Ausgangslage
Mehrere Miterben, ein Objekt
- Miterbe A will verkaufen und ausgezahlt werden
- Miterbe B will halten und vermieten
- Miterbe C ist unentschlossen oder schwer erreichbar
Was daraus folgt
Stillstand statt Entscheidung
- Verkauf braucht alle Unterschriften
- Keine gemeinsame Wertgrundlage
- Laufende Kosten und Instandhaltung gehen weiter
Zwei Auswege
Verfahren oder Verkauf
- Teilungsversteigerung: öffentlich, langwierig, meist unter Wert
- Freihändiger Verkauf: diskret, planbar, aber nur mit Einigung
Teilungsversteigerung
StandardwegLöst die Blockade über das Gericht. Der Preis entsteht im Termin, nicht in der Verhandlung.
- Öffentliches Verfahren mit Terminbekanntmachung
- Mieter, Nachbarn und Marktteilnehmer erfahren davon
- Zeitraum in der Regel viele Monate bis über ein Jahr
- Verfahrenskosten gehen zulasten des Erlöses
- Wer bietet, sucht gezielt den Abschlag
- Die Erbengemeinschaft hat auf das Ergebnis kaum Einfluss
Freihändiger Off-Market-Verkauf
Mein WegLöst die Blockade über eine Zahl, die alle nachvollziehen können. Der Preis entsteht in der Verhandlung.
- Kein Inserat, keine öffentliche Bekanntmachung
- Mieter und Umfeld bekommen nichts mit
- Abwicklung in Wochen statt Monaten möglich
- Zeitpunkt und Ablauf bestimmen Sie selbst
- Käufer sind bonitätsgeprüft und kaufen regelmäßig
- Die Erbengemeinschaft entscheidet über jedes Angebot selbst
Die Lösung
Wertermittlung nach ImmoWertV als Grundlage für die Einigung
Eine Erbengemeinschaft einigt sich nicht über gute Argumente, sondern über eine prüfbare Grundlage. Genau das ist der Teil, den ich als Bewerter liefere, bevor überhaupt über einen Verkauf gesprochen wird.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienvermittler und Investor · Witten
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren, und ich kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Bei einer Erbengemeinschaft ist das der entscheidende Unterschied. Sie bekommen keine Schätzung, die zum Maklerauftrag passt, sondern eine nachvollziehbare Wertermittlung mit offenem Rechenweg, die jeder Miterbe, jeder Anwalt und jeder Steuerberater nachprüfen kann. Erst wenn diese Zahl steht, wird eine Einigung überhaupt möglich.
Danach vermarkte ich nicht, sondern ordne zu. Ich spreche gezielt die Investoren an, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstourismus, ohne dass Mieter und Nachbarn etwas mitbekommen.
Schritt 1
Erstgespräch
Anzahl der Miterben, Objektdaten, Stand der Gespräche. Zwanzig Minuten am Telefon oder per WhatsApp. Kostenlos und ohne Auftrag.
Schritt 2
Wertermittlung
Einwertung nach Ertragswertverfahren mit offengelegtem Rechenweg. Eine Zahl mit Herleitung statt einer Spanne aus dem Bauchgefühl.
Schritt 3
Gemeinsame Grundlage
Auf Wunsch stelle ich die Bewertung allen Miterben gemeinsam vor. Alle sehen dieselben Annahmen, alle diskutieren über dieselbe Zahl.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Portal, kein öffentliches Inserat, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen: zwei Wege zum Notartermin
Nach dem Erstgespräch steht innerhalb weniger Tage fest, welcher der beiden Wege für Ihr Objekt gilt. Beide führen ohne öffentliches Inserat zum Notartermin.
Ihre Ausgangslage
Geerbtes Mehrfamilienhaus
Lage, Baujahr, Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete, Zustand und Anzahl der Miterben. Mehr brauche ich für die Einordnung zunächst nicht.
Weg 1
Ich kaufe selbst an
Passt das Objekt in mein Ankaufsprofil, kaufe ich es selbst. Eine Partei, eine Entscheidung, kein Käufer, der erst noch zur Bank muss.
- Verbindliche Rückmeldung statt Bieterrunde
- Keine Kette aus wechselnden Interessenten
- Zahlungszeitpunkt und Notartermin planbar
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht zu mir, stelle ich es gezielt den Investoren vor, deren Suchprofil zu Ihrem Objekt passt. Keine Rundmail, keine Streuung.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Ansprache nach Ankaufsprofil, nicht nach Verteiler
- Adresse und Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Verkauf aus einer Erbengemeinschaft
Kurze, klare Antworten. Alles Weitere im Erstgespräch.
Kann ein einzelner Miterbe das Haus allein verkaufen?
Nein. Über einen einzelnen Nachlassgegenstand kann die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf des Hauses müssen also alle Miterben mitwirken.
Etwas anderes gilt für den eigenen Erbteil: Den kann ein Miterbe grundsätzlich auch allein veräußern (§ 2033 BGB), wobei den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht zusteht. Das ist in der Praxis aber selten die wirtschaftlich beste Lösung, weil Erbteile mit deutlichem Abschlag gehandelt werden.
Was passiert bei einer Teilungsversteigerung und warum ist sie meist die teuerste Lösung?
Jeder Miterbe kann beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG), um die Gemeinschaft aufzulösen. Das Verfahren löst die Blockade zuverlässig, hat aber drei Nachteile: Es ist öffentlich, es dauert, und es zieht gezielt Bieter an, die im Verfahren einen Abschlag suchen.
Dazu kommen Verfahrenskosten und die Tatsache, dass die Erbengemeinschaft auf das Ergebnis kaum Einfluss hat. Der freihändige Verkauf ist fast immer die bessere Option, sofern eine Einigung noch erreichbar ist.
Wie schnell kann ein Off-Market-Verkauf aus einer Erbengemeinschaft laufen?
Die erste Einschätzung bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden, die vollständige Wertermittlung je nach Unterlagenlage innerhalb weniger Tage.
Der Verkauf selbst hängt fast ausschließlich davon ab, wie schnell sich die Miterben einigen und wie vollständig die Unterlagen sind. Liegen Erbschein oder Testament, Grundbuchauszug und Mietaufstellung vor und sind sich alle einig, ist eine Beurkundung innerhalb weniger Wochen realistisch.
Welche Unterlagen brauche ich für den ersten Schritt?
Für eine erste Einschätzung reichen Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Einheiten und die aktuelle Jahresnettokaltmiete.
Für die vollständige Bewertung kommen dazu: Grundbuchauszug, Flurkarte, Mietaufstellung mit Vertragsdaten, Nebenkostenabrechnung, Nachweis der Erbfolge sowie Angaben zu durchgeführten und offenen Instandhaltungen.
Was kostet mich die Einschätzung?
Das Erstgespräch und die erste Einschätzung Ihres Objekts sind kostenlos und unverbindlich.
Die Konditionen für eine anschließende Zusammenarbeit besprechen wir individuell und halten sie vor jedem weiteren Schritt schriftlich fest. Ohne diese Vereinbarung passiert nichts.
Erfahren Mieter oder Nachbarn von dem Verkauf?
Nein. Es gibt kein Inserat, keine Verkaufsschilder und keine offenen Besichtigungstermine.
Adresse und Objektunterlagen gebe ich erst nach unterzeichneter Vertraulichkeitserklärung weiter. Besichtigungen finden, wenn überhaupt, mit einem bereits ernsthaften Käufer und nach Abstimmung mit Ihnen statt. Mieter erfahren vom Eigentümerwechsel regulär nach der Beurkundung.
Für welche Objekte bin ich der richtige Ansprechpartner?
Für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Investmentimmobilien und Portfolios ab etwa 1 Mio. € Verkehrswert, in Nordrhein-Westfalen und deutschlandweit.
Gehören mehrere Objekte zum Nachlass, ist der Verkauf als Portfolio oft der bessere Weg. Einzelne Eigentumswohnungen und selbstgenutzte Einfamilienhäuser gehören nicht in dieses Segment. Wenn Ihr Objekt nicht passt, sage ich Ihnen das direkt, statt Ihnen Monate zu kosten.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Schicken Sie mir die Eckdaten. Den Rest übernehme ich.
Lage, Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete und die Anzahl der Miterben. Mehr brauche ich für eine erste Einschätzung nicht. Sie bekommen in der Regel innerhalb von 24 Stunden eine klare Rückmeldung, ob und wie ich helfen kann.
Kostenlos und unverbindlich · Diskretion ab dem ersten Kontakt · Keine Weitergabe Ihrer Daten
Weitere Situationen
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Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum Käufer. Diese hier kommen am häufigsten vor.