Kurzantwort
Läuft die Zinsbindung eines Mehrfamilienhauses aus, steigt die Annuität häufig sprunghaft, weil die Restschuld zu deutlich höheren Konditionen fortgeführt wird. Gleichzeitig prüft die Bank die Kapitaldienstfähigkeit neu.
Die richtige Reihenfolge ist deshalb: erst rechnen, dann entscheiden. Halten nach Prolongation gegen Verkaufen heute, mit den echten Zahlen aus Restschuld, Reinertrag und Instandhaltungsbedarf. Spricht das Ergebnis für den Verkauf, läuft er off market, damit weder Markt noch Bank einen Zeitdruck sehen, der sich im Preis niederschlagen würde.
Auf dieser Seite
Das Problem
Die Prolongation ist keine Verlängerung, sondern eine neue Entscheidung
Viele Mehrfamilienhäuser in NRW wurden zwischen 2014 und 2021 zu ein bis zwei Prozent finanziert. Läuft diese Bindung aus, steht eine andere Zahl auf dem Tisch. Die eigentliche Frage ist nicht, ob die Rate steigt, sondern wer den Zeitpunkt bestimmt: Sie oder der Kalender.
Das Angebot kommt zu spät
Banken melden sich häufig erst drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung. In diesem Fenster lässt sich kein Verkauf mehr sauber vorbereiten, sondern nur noch reagieren.
Die Rate springt, sie steigt nicht
Von einem Monat auf den anderen. Der Cashflow, der zehn Jahre lang getragen hat, trägt ab dem Stichtag plötzlich nicht mehr.
Die Bank rechnet komplett neu
Neue Bewertung, neue Kapitaldienstfähigkeit, oft höhere Tilgungsforderung oder zusätzliche Sicherheiten. Die Prolongation ist keine Formsache, sondern eine neue Kreditentscheidung.
Instandhaltung und GEG kommen gleichzeitig
Dach, Heizung, Fenster und energetische Anforderungen fallen oft genau in dieselbe Zeit wie die höhere Rate. Zwei Belastungen, ein Zeitpunkt.
Zeitdruck steht im Preis
Wer unter Ablaufdruck inseriert, wird als Notverkäufer erkannt. Käufer im Investmentsegment sehen das sofort an Vermarktungsdauer und Preisanpassungen und bieten entsprechend.
Ein Inserat verändert das Bankgespräch
Wenn Ihre Bank die Immobilie während der laufenden Prolongationsverhandlung auf einem Portal findet, verschiebt das die Verhandlungsposition. Nicht zu Ihren Gunsten.
24 bis 18 Monate vorher
Voller Spielraum. Beide Wege lassen sich sauber rechnen, Unterlagen in Ruhe vervollständigen, Instandhaltung bewusst steuern.
18 bis 12 Monate vorher
Immer noch komfortabel. Ein Off-Market-Verkauf lässt sich ohne Zeitdruck platzieren, Bankgespräche laufen parallel.
12 bis 6 Monate vorher
Es wird eng. Ein Verkauf ist machbar, aber Fehler in den Unterlagen kosten jetzt direkt Kaufpreis.
Unter 6 Monate
Reaktion statt Entscheidung. Die Konditionen der Bank bestimmen den Rahmen, der Markt erkennt den Druck.
Annahmen
Darlehen ursprünglich 1.500.000 €
Zinsbindung 10 Jahre zu 1,8 %
Anfängliche Tilgung 2,0 %
Reinertrag 83.000 € pro Jahr
Ergebnis nach zehn Jahren
Restschuld rund 1.175.000 €
Neue Annuität bei 4,0 % plus 2 % Tilgung: 70.500 €
Mehrbelastung rund 13.500 € pro Jahr
Überschuss sinkt von 26.000 € auf 12.500 €
Die Lösung
Anschlussfinanzierung prüfen: erst rechnen, dann entscheiden
Verkaufen ist in dieser Situation nicht automatisch richtig. Bei stabilem Mietniveau, geringem Instandhaltungsbedarf und komfortabler Restschuld kann Halten die klar bessere Entscheidung sein. Das lässt sich ausrechnen, bevor irgendjemand über einen Verkauf spricht.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienvermittler und Investor · Witten
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich halte eigenen Bestand, führe eigene Finanzierungsgespräche und kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Deshalb beginne ich in dieser Situation nicht mit dem Verkauf, sondern mit der Rechnung. Halten nach Prolongation gegen Verkaufen heute, beides mit Ihren echten Zahlen: Restschuld, neue Annuität, Reinertrag, anstehende Instandhaltung, erzielbarer Kaufpreis. Wenn Halten die bessere Entscheidung ist, sage ich Ihnen das, auch wenn ich daran nichts verdiene.
Fällt die Rechnung zugunsten des Verkaufs aus, läuft er off market. Ihre Bank erfährt davon von Ihnen und nicht von einem Portal, und der Markt sieht keine Vermarktungsdauer, aus der er auf Druck schließen könnte.
Schritt 1
Zahlen zusammenstellen
Restschuld, Ablaufdatum der Zinsbindung, aktuelle Jahresnettokaltmiete, bekannter Instandhaltungsbedarf. Mehr braucht die erste Rechnung nicht.
Schritt 2
Beide Wege rechnen
Kapitaldienst nach Prolongation gegen erzielbaren Kaufpreis heute, inklusive anstehender Investitionen und Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals.
Schritt 3
Zeitpunkt festlegen
Zinsbindungsende, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB bestimmen das optimale Verkaufsfenster.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Inserat, keine Vermarktungshistorie, kein sichtbarer Zeitdruck.
Das Ergebnis
Mehrfamilienhaus off market verkaufen: zwei Wege zum Abschluss
In beiden Fällen bleibt der Vorgang unsichtbar: kein Inserat, keine Vermarktungshistorie, keine Preisanpassung, die im Markt nachvollziehbar wäre.
Ihre Ausgangslage
Ihr Objekt mit auslaufender Zinsbindung
Restschuld, Ablaufdatum, Mietniveau und Instandhaltungsstand. Daraus ergibt sich, ob der Ankauf über mich läuft oder über die gezielte Investorenansprache.
Weg 1
Ich kaufe selbst an
Passt das Objekt in mein Ankaufsprofil, kaufe ich es selbst. Der Zeitpunkt der Beurkundung lässt sich dabei am Ende der Zinsbindung ausrichten.
- Verbindliche Rückmeldung innerhalb weniger Tage
- Notartermin auf Ihr Zinsbindungsende abstimmbar
- Keine Käuferfinanzierung, die noch scheitern kann
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht zu mir, spreche ich gezielt Investoren an, die Objekte in dieser Größenordnung regelmäßig und mit Eigenkapital ankaufen.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Ansprache nach Ankaufsprofil statt per Verteiler
- Adresse und Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Keine öffentliche Vermarktungsdauer, kein Drucksignal
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur auslaufenden Zinsbindung
Kurze, klare Antworten. Alles Weitere im Erstgespräch.
Wann sollte ich mich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen?
Spätestens zwölf, besser achtzehn bis vierundzwanzig Monate vor Ablauf der Zinsbindung.
In diesem Fenster haben Sie beide Optionen noch vollständig offen: Sie können Konditionen vergleichen, ein Forward-Darlehen prüfen, Unterlagen vervollständigen und einen Verkauf ohne Zeitdruck platzieren. Unter sechs Monaten Restlaufzeit reagieren Sie nur noch auf das, was die Bank anbietet.
Kann ich vor Ablauf der Zinsbindung überhaupt verkaufen?
Ja. Üblicherweise wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst. Dafür verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe von Restlaufzeit, Restschuld und Zinsdifferenz abhängt.
Ein wichtiger Sonderfall: Bei Darlehen mit mehr als zehn Jahren Laufzeit besteht nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ob und wann das greift, sollte in die Zeitplanung einfließen. Die verbindliche Auskunft dazu gibt Ihre Bank.
Erfährt meine Bank vom geplanten Verkauf?
Nicht durch mich und nicht durch ein Inserat. Sie entscheiden, wann und wie Sie das Gespräch führen.
Genau das ist einer der Hauptgründe für den Off-Market-Weg in dieser Situation: Solange kein öffentliches Inserat existiert, verhandeln Sie mit Ihrer Bank über die Prolongation, ohne dass die Gegenseite Ihre Alternative kennt.
Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Dann ist ein Verkauf nicht ohne Weiteres möglich, weil die Bank der Lastenfreistellung zustimmen muss. In diesen Fällen ist das Gespräch mit der Bank der erste Schritt, nicht der Verkauf.
Betrifft die Anschlussfinanzierung mehrere Objekte gleichzeitig, lohnt der Blick auf den Verkauf als Paket. Sagen Sie mir das offen im Erstgespräch. Ich rechne es mit Ihnen durch und sage Ihnen ehrlich, ob ein Verkauf realistisch ist oder ob eine andere Lösung sinnvoller wäre. Ein Vorgang, der an der Lastenfreistellung scheitert, kostet beide Seiten nur Zeit.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu sanieren?
In den meisten Fällen nicht in dieser Zeitschiene. Investoren im Mehrfamilienhaussegment kalkulieren den Instandhaltungsbedarf selbst und rechnen ihn mit ihren eigenen Baukosten, nicht mit Ihren.
Was sich fast immer lohnt, ist die Dokumentation: Was wurde wann gemacht, was steht an, welche Angebote liegen vor. Belegte Transparenz bringt im Kaufpreis regelmäßig mehr als eine halbfertige Sanierung kurz vor dem Verkauf.
Wie schnell kann ein Off-Market-Verkauf abgewickelt werden?
Die erste Einschätzung bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
Bei vollständigen Unterlagen und einem passenden Käufer sind wenige Wochen bis zur Beurkundung realistisch. Der Zeitpunkt der Beurkundung lässt sich dabei bewusst auf das Ende Ihrer Zinsbindung legen, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
Was kostet die Gegenrechnung?
Das Erstgespräch und die Gegenüberstellung halten gegen verkaufen sind kostenlos und unverbindlich, auch wenn am Ende das Ergebnis lautet, dass Sie besser halten.
Kommt es zum Verkauf, besprechen wir die Konditionen individuell und halten sie vorab schriftlich fest.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Rechnen wir beide Wege durch, bevor die Bank sich meldet.
Restschuld, Ablaufdatum der Zinsbindung, Jahresnettokaltmiete und bekannter Instandhaltungsbedarf. Damit bekommen Sie eine belastbare Gegenüberstellung: halten nach Prolongation oder heute verkaufen. Wenn Halten besser ist, steht das genauso im Ergebnis.
Kostenlos und unverbindlich · Keine Weitergabe an Banken oder Dritte
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Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum Käufer. Diese hier kommen am häufigsten vor.