Kurzantwort
Beim Wohn- und Geschäftshaus treffen zwei Bewertungslogiken aufeinander: Wohnen wird anders beurteilt als Gewerbe, mit anderen Laufzeiten, anderen Risiken und anderen Vervielfältigern.
Wir rechnen beide Teile getrennt und suchen Käufer, die mit dieser Mischung umgehen können. Ohne Inserat, damit Gewerbemieter nicht verunsichert werden.
Auf dieser Seite
Das Problem
Warum gemischte Nutzung
eine eigene Rechnung braucht
Mischobjekte werden regelmäßig zu einfach bewertet - meist, indem die Gewerbefläche wie Wohnfläche behandelt wird.
Zwei Bewertungslogiken
Wohnen und Gewerbe folgen unterschiedlichen Regeln bei Laufzeit, Mietanpassung und Risiko. Eine Mischrechnung über alles trifft keinen von beiden.
Gewerbemieter sind empfindlich
Erfährt ein Ladenmieter vom Verkauf, kann das seine eigenen Planungen verändern. Im schlimmsten Fall kündigt er, bevor verkauft ist.
Restlaufzeiten bestimmen den Wert
Bei Gewerbe entscheidet die verbleibende Vertragslaufzeit erheblich über den Preis. Kurz laufende Verträge werden als Risiko eingepreist.
Leerstand im Erdgeschoss wiegt schwer
Eine leere Ladenfläche drückt den Gesamteindruck stärker, als ihr Flächenanteil vermuten lässt.
Nicht jeder Käufer kann Gewerbe
Viele Wohnbestandshalter meiden Mischobjekte. Die passende Gruppe ist kleiner und sucht gezielt.
Baurecht und Nutzung
Ob eine Fläche überhaupt gewerblich genutzt werden darf, ist nicht immer eindeutig dokumentiert. Das gehört vorab geklärt.
Pauschale Bewertung
Häufiger FehlerDas Objekt wird über alle Flächen hinweg mit einem Faktor bewertet.
- Gewerbeanteil wird falsch eingeordnet
- Restlaufzeiten bleiben unberücksichtigt
- Risiko wird nicht differenziert
- Käufer korrigiert die Rechnung nach unten
- Verhandlung startet auf falscher Grundlage
Getrennte Bewertung
Mein WegWohn- und Gewerbeteil werden einzeln gerechnet und anschließend zusammengeführt.
- Jeder Teil wird mit eigenem Ansatz bewertet
- Vertragslaufzeiten fließen ein
- Risiken sind benannt und beziffert
- Käufer prüft nach, statt zu korrigieren
- Belastbare Grundlage für die Verhandlung
4,8
Zehn dokumentierte Transaktionen aus eigenem Ankauf und Vermittlung, dazu verifizierte Google-Bewertungen. Referenzen und Transaktionen ansehen
Wer ich bin
Warum ich beide Teile
getrennt rechne
Als PMA® geprüfter Immobilienbewerter arbeite ich mit dem Ertragswertverfahren und setze für Wohnen und Gewerbe unterschiedliche Ansätze an.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienunternehmer und Investor · Witten
Ich helfe privaten und institutionellen Immobilieneigentümern, ihre Anlageimmobilien - egal ob Mehrfamilienhaus, Büro, Hotel oder das ganze Portfolio - schnell, diskret und ohne öffentliche Listung zu verkaufen. Dafür kaufe ich selbst an oder vermittle an mein Investorennetzwerk mit aktuellen Suchaufträgen bis 60 Mio. €.
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren, und ich kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Das ist der entscheidende Unterschied. Sie bekommen keine Schätzung, die zum Maklerauftrag passt, sondern eine nachvollziehbare Wertermittlung mit offenem Rechenweg, die Ihre Bank, Ihr Steuerberater und jeder Mitentscheider nachprüfen kann. Erst wenn diese Zahl steht, lässt sich über den Verkauf überhaupt entscheiden.
Danach vermarkte ich nicht, sondern ordne zu. Ich spreche gezielt die Investoren an, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstourismus, ohne dass Mieter und Nachbarn etwas mitbekommen.
Schritt 1
Erstgespräch
Anzahl der Miterben, Objektdaten, Stand der Gespräche. Zwanzig Minuten am Telefon oder per WhatsApp. Kostenlos und ohne Auftrag.
Schritt 2
Wertermittlung
Einwertung nach Ertragswertverfahren mit offengelegtem Rechenweg. Eine Zahl mit Herleitung statt einer Spanne aus dem Bauchgefühl.
Schritt 3
Gemeinsame Grundlage
Auf Wunsch stelle ich die Bewertung allen Miterben gemeinsam vor. Alle sehen dieselben Annahmen, alle diskutieren über dieselbe Zahl.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Portal, kein öffentliches Inserat, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Zwei Wege zum
Eigentümerwechsel
Nach dem Erstgespräch steht innerhalb weniger Tage fest, welcher Weg für Ihr Objekt gilt. Beide führen ohne öffentliches Inserat zum Notartermin.
Ihre Ausgangslage
Wohn- und Geschäftshaus
Lage, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Jahresnettokaltmiete, Zustand und Anzahl der Einheiten. Mehr brauche ich für die Einordnung zunächst nicht.
Weg 1
Wir kaufen selbst an
Passt Ihr Objekt in unser Ankaufsprofil, kaufen wir direkt - gemeinsam mit unseren Co-Investoren bis 60 Mio. €+.
- Verbindliche Rückmeldung statt Bieterrunde
- Keine Kette aus wechselnden Interessenten
- Zahlungszeitpunkt und Notartermin planbar
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht in unser eigenes Profil, stellen wir es einzelnen Investoren vor, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Nur vorgeprüfte und bonitätsgeprüfte Käufer
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen
Häufige Fragen
Häufige Fragen
zu diesem Thema
Was Eigentümer in dieser Situation am häufigsten wissen wollen.
Wie bewerten Sie den Gewerbeanteil?
Über den Ertrag, unter Berücksichtigung der Restlaufzeit, der Bonität des Mieters und der Drittverwendungsfähigkeit der Fläche.
Meine Ladenfläche steht leer. Ist das ein Ausschluss?
Nein. Leerstand ist ein Rechenposten. Entscheidend ist, ob die Fläche wiedervermietbar ist und zu welchem Niveau.
Erfahren meine Gewerbemieter vom Verkauf?
Nein. Es gibt kein Inserat und keine offenen Besichtigungen. Für Gewerbemieter ist Diskretion besonders wichtig.
Kaufen Sie Wohn- und Geschäftshäuser selbst?
Ja, regelmäßig - gemeinsam mit unseren Co-Investoren bis 60 Mio. €+.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Mietaufstellung getrennt nach Wohnen und Gewerbe, Vertragslaufzeiten, Flächenangaben, Baujahr und eine Einschätzung zum Zustand.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Ihr Objekt unverbindlich einordnen lassen
Schicken Sie mir die Eckdaten. Sie bekommen eine Einschätzung nach ImmoWertV und eine klare Aussage, ob wir selbst ankaufen oder vermitteln.
Kostenlos, unverbindlich und vertraulich. Kein Inserat, keine Weitergabe an Dritte.
Weitere Situationen
Weitere Themen zum Off-Market-Verkauf
Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum richtigen Käufer.