Kurzantwort
Bei Sonderimmobilien kauft der Investor weniger das Gebäude als den Zahlungsstrom aus dem Betreibervertrag. Bonität des Betreibers, Restlaufzeit und Drittverwendungsfähigkeit bestimmen den Preis.
Die Käufergruppe ist klein und spezialisiert. Über eine breite Vermarktung erreicht man sie nicht - über ein Netzwerk schon.
Auf dieser Seite
Das Problem
Warum bei Betreiberimmobilien
der Vertrag der Wert ist
Sonderimmobilien werden nach anderen Regeln bewertet als Wohnbestand. Wer das nicht berücksichtigt, erlebt in der Verhandlung Überraschungen.
Der Betreiber trägt das Risiko
Bonität und Reputation des Betreibers bestimmen, wie sicher der Zahlungsstrom ist - und damit den Faktor, den ein Käufer akzeptiert.
Restlaufzeit ist entscheidend
Ein Vertrag mit langer Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen ist erheblich mehr wert als derselbe Vertrag kurz vor Ablauf.
Drittverwendung ist selten einfach
Ein Pflegeheim lässt sich nicht ohne Weiteres anders nutzen. Dieses Risiko preisen Käufer konsequent ein.
Regulierung verändert die Lage
Für Pflege und betreutes Wohnen gelten besondere Anforderungen, die sich ändern können. Das gehört in die Bewertung.
Diskretion schützt den Betrieb
Erfahren Belegschaft, Bewohner oder Gäste von einem Verkauf, entsteht Unruhe. Bei Betreiberimmobilien wiegt das besonders schwer.
Die Käufergruppe ist klein
Spezialisierte Fonds und Family Offices kaufen diese Klasse. Sie suchen nicht öffentlich, sondern über feste Kontakte.
Breite Vermarktung
StandardwegDas Objekt wird wie eine normale Gewerbeimmobilie angeboten.
- Viele Anfragen ohne Erfahrung im Segment
- Betreiber und Belegschaft erfahren davon
- Prüfprozesse brechen spät ab
- Vertragswert wird nicht verstanden
- Lange Vermarktungsdauer
Gezielte Ansprache
Mein WegDas Objekt geht an spezialisierte Käufer, die Betreiberimmobilien regelmäßig erwerben.
- Nur Käufer mit Erfahrung im Segment
- Keine Unruhe im laufenden Betrieb
- Prüfung läuft strukturiert
- Pachtvertrag wird richtig bewertet
- Deutlich kürzere Prozesse
4,8
Zehn dokumentierte Transaktionen aus eigenem Ankauf und Vermittlung, dazu verifizierte Google-Bewertungen. Referenzen und Transaktionen ansehen
Wer ich bin
Warum Spezialisierung
hier den Unterschied macht
Wir vermitteln Sonderimmobilien regelmäßig - von Pflege und betreutem Wohnen über Hotels bis zu Logistik- und Gewerbeobjekten.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienunternehmer und Investor · Witten
Ich helfe privaten und institutionellen Immobilieneigentümern, ihre Anlageimmobilien - egal ob Mehrfamilienhaus, Büro, Hotel oder das ganze Portfolio - schnell, diskret und ohne öffentliche Listung zu verkaufen. Dafür kaufe ich selbst an oder vermittle an mein Investorennetzwerk mit aktuellen Suchaufträgen bis 60 Mio. €.
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren, und ich kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Das ist der entscheidende Unterschied. Sie bekommen keine Schätzung, die zum Maklerauftrag passt, sondern eine nachvollziehbare Wertermittlung mit offenem Rechenweg, die Ihre Bank, Ihr Steuerberater und jeder Mitentscheider nachprüfen kann. Erst wenn diese Zahl steht, lässt sich über den Verkauf überhaupt entscheiden.
Danach vermarkte ich nicht, sondern ordne zu. Ich spreche gezielt die Investoren an, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstourismus, ohne dass Mieter und Nachbarn etwas mitbekommen.
Schritt 1
Erstgespräch
Anzahl der Miterben, Objektdaten, Stand der Gespräche. Zwanzig Minuten am Telefon oder per WhatsApp. Kostenlos und ohne Auftrag.
Schritt 2
Wertermittlung
Einwertung nach Ertragswertverfahren mit offengelegtem Rechenweg. Eine Zahl mit Herleitung statt einer Spanne aus dem Bauchgefühl.
Schritt 3
Gemeinsame Grundlage
Auf Wunsch stelle ich die Bewertung allen Miterben gemeinsam vor. Alle sehen dieselben Annahmen, alle diskutieren über dieselbe Zahl.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Portal, kein öffentliches Inserat, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Zwei Wege zum
Eigentümerwechsel
Nach dem Erstgespräch steht innerhalb weniger Tage fest, welcher Weg für Ihr Objekt gilt. Beide führen ohne öffentliches Inserat zum Notartermin.
Ihre Ausgangslage
Sonderimmobilien
Lage, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Jahresnettokaltmiete, Zustand und Anzahl der Einheiten. Mehr brauche ich für die Einordnung zunächst nicht.
Weg 1
Wir kaufen selbst an
Passt Ihr Objekt in unser Ankaufsprofil, kaufen wir direkt - gemeinsam mit unseren Co-Investoren bis 60 Mio. €+.
- Verbindliche Rückmeldung statt Bieterrunde
- Keine Kette aus wechselnden Interessenten
- Zahlungszeitpunkt und Notartermin planbar
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht in unser eigenes Profil, stellen wir es einzelnen Investoren vor, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Nur vorgeprüfte und bonitätsgeprüfte Käufer
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen
Häufige Fragen
Häufige Fragen
zu diesem Thema
Was Eigentümer in dieser Situation am häufigsten wissen wollen.
Welche Sonderimmobilien vermitteln Sie?
Pflegeheime, betreutes Wohnen, Hotels, Logistik- und Gewerbeobjekte sowie Mischformen. Entscheidend sind Betreiberqualität und Vertragsstruktur.
Mein Pachtvertrag läuft bald aus. Ist das ein Problem?
Es verändert den Preis, schließt einen Verkauf aber nicht aus. Manche Käufer suchen gezielt Objekte mit anstehender Neuverhandlung.
Erfährt mein Betreiber vom Verkauf?
Nicht durch uns. Wann und wie der Betreiber eingebunden wird, stimmen wir mit Ihnen ab.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Pachtvertrag mit Laufzeiten und Anpassungsklauseln, Angaben zum Betreiber, Flächen, Baujahr und Zustand.
Kaufen Sie Sonderimmobilien selbst?
In Einzelfällen ja. In der Regel vermitteln wir hier an spezialisierte Investoren aus unserem Netzwerk.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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Schicken Sie mir die Eckdaten. Sie bekommen eine Einschätzung nach ImmoWertV und eine klare Aussage, ob wir selbst ankaufen oder vermitteln.
Kostenlos, unverbindlich und vertraulich. Kein Inserat, keine Weitergabe an Dritte.
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Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum richtigen Käufer.