Kurzantwort
Beim Share Deal wechselt nicht die Immobilie den Eigentümer, sondern die Gesellschaft, der sie gehört. Verkauft werden Anteile, nicht Grundbesitz. Das ist kein Steuertrick, sondern eine Gestaltungsform mit eigenen Voraussetzungen und eigenen Risiken.
Entscheidend ist, ob eine passende Struktur besteht und ob auf der Käuferseite jemand bereit ist, eine Gesellschaft samt Historie zu übernehmen. Beides klären wir vor dem ersten Gespräch mit einem Interessenten.
Auf dieser Seite
Das Problem
Warum ein Share Deal
nicht für jedes Objekt passt
Share Deals werden oft als Abkürzung verstanden. Tatsächlich sind sie aufwendiger als ein normaler Verkauf und nur für einen Teil der Fälle geeignet.
Die Struktur muss schon bestehen
Eine Gesellschaft lässt sich nicht kurzfristig um eine Immobilie herumbauen, ohne dass das steuerlich Folgen hat. Wer heute privat hält, hat die Option in der Regel nicht.
Der Käufer übernimmt die Historie
Mit den Anteilen gehen Verbindlichkeiten, Altverträge und vergangene Geschäftsvorfälle mit über. Das schreckt einen Teil der Käufer grundsätzlich ab.
Due Diligence wird aufwendiger
Statt Grundbuch und Mietvertrag werden Jahresabschlüsse, Gesellschafterbeschlüsse und Steuerakten geprüft. Das kostet Zeit und beiderseits Beratung.
Die Käufergruppe ist kleiner
Institutionelle Investoren und erfahrene Bestandshalter können so kaufen. Privatkäufer meist nicht. Über Portale erreicht man diese Gruppe praktisch nicht.
Die Rechtslage bewegt sich
Die Voraussetzungen für Share Deals wurden in den vergangenen Jahren mehrfach verschärft. Was vor einigen Jahren galt, gilt heute nicht zwingend.
Beratung ist Pflicht, nicht Option
Ohne Steuerberater und Anwalt auf beiden Seiten geht hier nichts. Wir koordinieren, wir beraten nicht - das ist eine wichtige Unterscheidung.
Asset Deal
StandardfallVerkauft wird die Immobilie selbst. Der Käufer erwirbt das Grundstück samt Gebäude über einen notariellen Kaufvertrag.
- Einfache Struktur, breiter Käuferkreis
- Grunderwerbsteuer fällt regulär an
- Keine Übernahme fremder Gesellschaftshistorie
- Prüfung beschränkt sich auf das Objekt
- Abwicklung deutlich schneller
Share Deal
Für bestehende StrukturenVerkauft werden Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält. Die Immobilie selbst bleibt im Eigentum der Gesellschaft.
- Nur möglich, wenn die Struktur bereits besteht
- Käufer übernimmt Verbindlichkeiten und Historie
- Umfassende rechtliche und steuerliche Prüfung nötig
- Kleinerer, professioneller Käuferkreis
- Zeitplan hängt von der Due Diligence ab
4,8
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Wer ich bin
Warum die Käuferfrage
vor der Strukturfrage kommt
Eine Struktur ist nur dann etwas wert, wenn jemand darin kaufen will. Ich prüfe zuerst, ob in unserem Netzwerk Käufer für diese Form in Frage kommen.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienunternehmer und Investor · Witten
Ich helfe privaten und institutionellen Immobilieneigentümern, ihre Anlageimmobilien - egal ob Mehrfamilienhaus, Büro, Hotel oder das ganze Portfolio - schnell, diskret und ohne öffentliche Listung zu verkaufen. Dafür kaufe ich selbst an oder vermittle an mein Investorennetzwerk mit aktuellen Suchaufträgen bis 60 Mio. €.
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren, und ich kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Das ist der entscheidende Unterschied. Sie bekommen keine Schätzung, die zum Maklerauftrag passt, sondern eine nachvollziehbare Wertermittlung mit offenem Rechenweg, die Ihre Bank, Ihr Steuerberater und jeder Mitentscheider nachprüfen kann. Erst wenn diese Zahl steht, lässt sich über den Verkauf überhaupt entscheiden.
Danach vermarkte ich nicht, sondern ordne zu. Ich spreche gezielt die Investoren an, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstourismus, ohne dass Mieter und Nachbarn etwas mitbekommen.
Schritt 1
Erstgespräch
Anzahl der Miterben, Objektdaten, Stand der Gespräche. Zwanzig Minuten am Telefon oder per WhatsApp. Kostenlos und ohne Auftrag.
Schritt 2
Wertermittlung
Einwertung nach Ertragswertverfahren mit offengelegtem Rechenweg. Eine Zahl mit Herleitung statt einer Spanne aus dem Bauchgefühl.
Schritt 3
Gemeinsame Grundlage
Auf Wunsch stelle ich die Bewertung allen Miterben gemeinsam vor. Alle sehen dieselben Annahmen, alle diskutieren über dieselbe Zahl.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Portal, kein öffentliches Inserat, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Zwei Wege zum
Eigentümerwechsel
Nach dem Erstgespräch steht innerhalb weniger Tage fest, welcher Weg für Ihr Objekt gilt. Beide führen ohne öffentliches Inserat zum Notartermin.
Ihre Ausgangslage
Share Deal
Lage, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Jahresnettokaltmiete, Zustand und Anzahl der Einheiten. Mehr brauche ich für die Einordnung zunächst nicht.
Weg 1
Wir kaufen selbst an
Passt Ihr Objekt in unser Ankaufsprofil, kaufen wir direkt - gemeinsam mit unseren Co-Investoren bis 60 Mio. €+.
- Verbindliche Rückmeldung statt Bieterrunde
- Keine Kette aus wechselnden Interessenten
- Zahlungszeitpunkt und Notartermin planbar
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht in unser eigenes Profil, stellen wir es einzelnen Investoren vor, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Nur vorgeprüfte und bonitätsgeprüfte Käufer
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen
Häufige Fragen
Häufige Fragen
zu diesem Thema
Was Eigentümer in dieser Situation am häufigsten wissen wollen.
Lohnt sich ein Share Deal für mein Objekt?
Das hängt von Ihrer bestehenden Struktur, der Haltedauer und den steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Diese Frage beantwortet Ihr Steuerberater. Ich sage Ihnen, ob es für die gewählte Form einen passenden Käufer gibt.
Haben Sie Käufer, die im Share Deal kaufen?
Ja. Ein Teil unseres Netzwerks besteht aus Bestandshaltern und Family Offices, die regelmäßig Anteile übernehmen. Für Privatkäufer kommt diese Form in der Regel nicht in Frage.
Wie lange dauert so ein Verkauf?
Deutlich länger als ein Asset Deal. Die Prüfung der Gesellschaft braucht Zeit, oft mehrere Monate. Wer Schnelligkeit braucht, fährt mit dem direkten Verkauf der Immobilie meist besser.
Beraten Sie mich zur Steuer?
Nein. Ich bin Immobilienbewerter und Vermittler, kein Steuerberater. Die steuerliche Gestaltung gehört in die Hände Ihres Beraters. Ich arbeite gerne mit ihm zusammen.
Kann ich auch nur einen Teil der Anteile verkaufen?
Grundsätzlich ja, und es gibt Käufer für Minderheitsbeteiligungen. Der Kreis ist allerdings nochmals kleiner und die Bewertung komplexer.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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Schicken Sie mir die Eckdaten. Sie bekommen eine Einschätzung nach ImmoWertV und eine klare Aussage, ob wir selbst ankaufen oder vermitteln.
Kostenlos, unverbindlich und vertraulich. Kein Inserat, keine Weitergabe an Dritte.
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Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum richtigen Käufer.