Kurzantwort
Ein Immobilienportfolio verkauft man nicht wie fünf Einzelobjekte. Über Portale entstehen fünf Prozesse, fünf Finanzierungen und fünf Ausfallrisiken, und am Ende bleiben regelmäßig die schwächeren Objekte liegen.
Der bessere Weg ist der geschlossene Blockverkauf an einen Käufer, der genau diese Losgröße sucht. Diese Käufergruppe ist klein und über öffentliche Portale nicht erreichbar. Ich bewerte das Paket, rechne Blockverkauf gegen Einzelverkauf offen gegeneinander und spreche anschließend gezielt die passenden Investoren an. Oder ich kaufe selbst an.
Auf dieser Seite
Das Problem
Ein Portfolio einzeln zu verkaufen zerlegt es
Wer mehrere Mehrfamilienhäuser abgeben will, bekommt über Portale nicht einen Verkaufsprozess, sondern fünf. Und am Ende meist nicht fünf Abschlüsse, sondern zwei gute, einen mittelmäßigen und zwei Objekte, die niemand mehr anfassen will.
Aus einem Verkauf werden fünf
Jedes Objekt braucht Exposé, Besichtigungen, Verhandlung, Käuferfinanzierung und Notartermin. Fünf Ketten, von denen jede einzeln reißen kann, und jede reißt zu einem anderen Zeitpunkt.
Rosinenpickerei entwertet den Rest
Die stärksten Objekte gehen zuerst weg. Was liegen bleibt, ist danach schwerer zu verkaufen als vorher, weil der Markt gesehen hat, dass es niemand wollte.
Der Markt liest mit
Mehrere Objekte desselben Eigentümers gleichzeitig auf einem Portal ist ein Signal. Käufer unterstellen dann Druck und bieten entsprechend niedriger.
Unruhe im Bestand
Mieter, Hausverwaltung und Handwerker sehen die Inserate. Fluktuation, offene Fragen und verschobene Instandhaltung schlagen am Ende auf den Kaufpreis durch.
Paketkäufer suchen nicht auf Portalen
Wer im Block kauft, durchsucht keine Inserate. Er wartet auf Zuruf aus dem Netzwerk und prüft gegen ein festes Ankaufsprofil. Über Portale erreichen Sie diese Gruppe praktisch nicht.
Ein Datenraum statt fünf Ordner
Paketkäufer prüfen Mietaufstellung, Instandhaltung und Rechtslage in einem Durchgang. Jede Lücke in den Unterlagen wird direkt in einen Preisabschlag umgerechnet.
Einzelverkauf über Portale
StandardwegJedes Objekt wird für sich vermarktet, bewertet und beurkundet.
- Jedes Objekt braucht einen eigenen vollständigen Prozess
- Die besten Objekte gehen zuerst, der Rest bleibt liegen
- Mehrere Käufer, mehrere Finanzierungen, mehrere Ausfallrisiken
- Der Verkaufsprozess zieht sich über viele Monate
- Mieter und Verwaltung bekommen jede Vermarktung mit
- Das Gesamtvolumen wird im Markt sichtbar
Geschlossener Off-Market-Blockverkauf
Mein WegDas Paket geht als Einheit an einen Käufer, der genau diese Losgröße sucht.
- Ein Prozess, ein Käufer, ein Beurkundungstermin
- Starke und schwächere Objekte werden gemeinsam übernommen
- Eine Finanzierung statt fünf, deutlich geringeres Ausfallrisiko
- Abwicklung in Wochen statt über ein Jahr
- Kein Inserat, keine Unruhe im Bestand
- Ein Ansprechpartner über den gesamten Bestand
Die Lösung
Blockverkauf oder Einzelverkauf: erst rechnen, dann vermarkten
Ein Blockverkauf ist nicht automatisch besser als der Einzelverkauf. Er ist besser, wenn Zeit, Abschlusssicherheit und Diskretion mehr wert sind als der letzte Prozentpunkt pro Einheit. Genau das ist eine Rechnung, keine Meinung.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienvermittler und Investor · Witten
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren und kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Bei Portfolios besteht meine Arbeit aus zwei Teilen. Zuerst die ehrliche Gegenrechnung: Ein Paket bringt pro Einheit häufig etwas weniger als der jeweils beste Einzelverkauf, dafür bekommen Sie Tempo, Abschlusssicherheit und einen sauberen Schnitt über alle Objekte. Welche Seite bei Ihrem Bestand überwiegt, rechne ich Ihnen vorher vor, nicht hinterher.
Danach die Zuordnung. Ich streue kein Paket in den Markt, sondern spreche die Käufer an, deren Ankaufsprofil zur Losgröße, zur Region und zum Objekttyp passt. Adresse und Datenraum erst nach Vertraulichkeitserklärung.
| Käufergruppe | Wonach sie suchen | Kauft im Paket |
|---|---|---|
| Privater Kapitalanleger | Ein Objekt, meist bankfinanziert, häufig in der eigenen Region | |
| Semiprofessioneller Bestandshalter | Zwei bis acht Objekte, bekannte Lagen, eigene Verwaltung im Haus | |
| Family Office | Substanz und langer Horizont, hohe Eigenkapitalquote, wenig Zeitdruck | |
| Institutioneller Bestandshalter | Ab definierter Mindestlosgröße, standardisierte Ankaufsprüfung | |
| Projektentwickler | Objekte mit Baurecht, Aufteilungs- oder Nachverdichtungspotenzial |
Schritt 1
Objektliste
Adressen, Baujahre, Wohn- und Nutzflächen, Jahresnettokaltmieten, Restschulden. Eine Excel-Tabelle reicht für den Anfang völlig aus.
Schritt 2
Paketbewertung
Einwertung jedes Objekts einzeln und des Pakets als Ganzes, einschließlich der Gegenrechnung Paket gegen Einzelverkauf.
Schritt 3
Datenraum aufbauen
Ein vollständiger, geprüfter Unterlagensatz für alle Objekte. Das ist der Punkt, an dem die meisten Portfolios unnötig Preis verlieren.
Schritt 4
Zuordnung statt Streuung
Gezielte Ansprache der Käufer, deren Profil zum Paket passt. Kein Inserat, keine Rundmail, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Immobilienportfolio verkaufen: zwei Wege zum Abschluss
Nach Sichtung der Objektliste steht innerhalb weniger Tage fest, welcher Weg für Ihr Paket gilt. Beide laufen ohne öffentliches Inserat.
Ihre Ausgangslage
Ihr Portfolio
Objektliste mit Lagen, Flächen, Mieten und Restschulden. Daraus ergibt sich, ob das Paket zu meinem eigenen Ankauf passt oder in die gezielte Investorenansprache geht.
Weg 1
Ich kaufe selbst an
Passt das Paket oder ein Teil davon in mein Ankaufsprofil, kaufe ich selbst an. Kein Käufer, der erst noch eine Finanzierung zusammenstellen muss.
- Verbindliche Rückmeldung auf die gesamte Objektliste
- Auch Teilpakete möglich, wenn nicht alles passt
- Ein Beurkundungstermin für den gesamten Ankauf
- Auch abgestimmt auf Ihren gewünschten Zeitpunkt
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht zu mir, spreche ich gezielt Bestandshalter, Family Offices und institutionelle Käufer an, deren Ankaufsprofil zur Losgröße passt.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Auswahl nach Losgröße, Region und Objekttyp
- Datenraum erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen, kein Marktsignal
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Portfolioverkauf
Kurze, klare Antworten. Alles Weitere im Erstgespräch.
Ab wann gilt ein Bestand als Portfolio?
Praktisch ab zwei Objekten, wirtschaftlich sinnvoll wird der Blockverkauf meist ab einem Gesamtvolumen von etwa 1 Mio. €.
Stammt der Bestand aus einem Nachlass, gilt zusätzlich das, was auf der Seite zur Erbengemeinschaft steht. Entscheidend ist weniger die Anzahl als die Zusammensetzung: Objekte in einer Region, mit vergleichbarem Typ und einer sauberen Mieterstruktur lassen sich deutlich besser als Paket platzieren als ein zusammengewürfelter Bestand über mehrere Bundesländer.
Bringt ein Blockverkauf weniger als der Einzelverkauf?
Pro Einheit häufig ja. Paketkäufer kalkulieren einen Abschlag dafür ein, dass sie auch die schwächeren Objekte mitnehmen und das gesamte Risiko in einem Zug übernehmen.
Dem gegenüber stehen der Wegfall mehrfacher Vermarktungs- und Abwicklungskosten, ein deutlich kürzerer Zeitraum bis zum Geldeingang, ein geringeres Abschlussrisiko und der Umstand, dass keine Restobjekte liegen bleiben. Welche Seite überwiegt, ist eine konkrete Rechnung. Wenn sie gegen den Blockverkauf ausgeht, sage ich Ihnen das.
Welche Unterlagen brauche ich für den Einstieg?
Für eine erste Einschätzung reicht eine Liste mit Adressen, Baujahren, Wohn- und Nutzflächen, Anzahl der Einheiten und den aktuellen Jahresnettokaltmieten.
Für die Vermarktung kommen pro Objekt dazu: Grundbuchauszug, Flurkarte, Mietaufstellung mit Vertragsdaten, Nebenkostenabrechnungen, Angaben zu Instandhaltung und Sanierungsstand, Energieausweis sowie eventuelle Belastungen und Baulasten.
Müssen Mieter oder die Hausverwaltung informiert werden?
Während der Vermarktung nicht. Es gibt kein Inserat und keine offenen Besichtigungen.
Bei größeren Paketen besichtigen Käufer üblicherweise zunächst nur Allgemeinflächen, Technik und einzelne ausgewählte Einheiten. Vollständige Wohnungsbesichtigungen werden erst mit einem ernsthaften Käufer und in Abstimmung mit Ihnen organisiert. Mieter erfahren vom Eigentümerwechsel regulär nach der Beurkundung.
Wie lange dauert ein Portfolioverkauf?
Die erste Einschätzung bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach Eingang der Objektliste.
Der Zeitraum bis zur Beurkundung hängt fast vollständig von der Qualität der Unterlagen ab. Ist der Datenraum vollständig, sind wenige Wochen realistisch. Fehlende Unterlagen sind erfahrungsgemäß der häufigste Grund für Verzögerungen, nicht der Käufermarkt.
Was kostet die erste Einschätzung?
Erstgespräch, Sichtung der Objektliste und die Gegenrechnung Paket gegen Einzelverkauf sind kostenlos und unverbindlich.
Die Konditionen für eine anschließende Zusammenarbeit besprechen wir individuell und halten sie vor Beginn der Vermarktung schriftlich fest.
Kaufen Sie auch Teilpakete oder nur alles?
Beides ist möglich. Wenn nur ein Teil des Bestands in mein Ankaufsprofil passt, sage ich Ihnen konkret welcher.
Für den verbleibenden Teil prüfe ich anschließend, welche Käufergruppe dafür in Frage kommt. Wichtig ist nur, dass die Reihenfolge stimmt: Erst festlegen, was zusammen verkauft wird, dann ansprechen. Umgekehrt entsteht genau die Rosinenpickerei, die den Restbestand entwertet.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Schicken Sie mir die Objektliste.
Adressen, Flächen, Mieten und Restschulden. Eine Excel-Tabelle reicht. Sie bekommen in der Regel innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, ob das Paket in meinen eigenen Ankauf passt oder zu welcher Käufergruppe es gehört.
Kostenlos und unverbindlich · Vertraulichkeitserklärung vor jedem weiteren Schritt
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