Kurzantwort
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird nach Ertrag bewertet, nicht nach Quadratmeterpreis. Für Bestandshalter ist die laufende Vermietung genau der Grund zu kaufen.
Entscheidend ist, dass die Mietaufstellung sauber ist und dass die Mieter vom Verkauf nichts mitbekommen. Beides ist über den Off-Market-Weg deutlich einfacher.
Auf dieser Seite
Das Problem
Warum ein Inserat
bei Vermietung besonders schadet
Beim vermieteten Objekt ist nicht der Verkauf das Problem, sondern die Vermarktung - genauer: was sie bei den Mietern auslöst.
Mieter lesen Portale
Ein Inserat mit Fotos und Adresse spricht sich im Haus binnen Tagen herum. Es folgen Fragen, Verunsicherung und manchmal Kündigungen.
Besichtigungen sind schwierig
Für jede Wohnung braucht es Termine und Zustimmung. Bei offener Vermarktung vervielfacht sich der Aufwand mit jedem Interessenten.
Leerstand mindert den Wert
Wer wegen des Verkaufs auszieht, kostet Sie Ertrag - und damit genau die Zahl, nach der bewertet wird.
Die Mietaufstellung muss stimmen
Ist-Miete, Soll-Miete, Staffeln, Indexierungen, Rückstände. Jede Unklarheit wird vom Käufer sicherheitshalber zu seinen Gunsten ausgelegt.
Mietrecht schreckt Unerfahrene ab
Kündigungsschutz, Modernisierungsumlage, Milieuschutz. Käufer ohne Erfahrung springen oft erst im Prüfprozess ab.
Bestandshalter wollen vermietet
Für die passende Käufergruppe ist Vollvermietung ein Qualitätsmerkmal, kein Makel. Diese Gruppe sucht nicht auf Portalen.
Offene Vermarktung
StandardwegDas Objekt wird inseriert, Interessenten melden sich, Besichtigungen werden organisiert.
- Mieter erfahren vom Verkauf
- Besichtigungstermine in bewohnten Wohnungen
- Risiko von Kündigungen und Leerstand
- Viele Anfragen ohne Finanzierung
- Unruhe im Haus über Monate
Off-Market-Verkauf
Mein WegDas Objekt wird einzelnen geprüften Investoren vorgestellt, die vermietet kaufen.
- Kein Inserat, keine Fotos im Netz
- Besichtigung erst bei konkretem Interesse
- Mietverhältnisse bleiben unberührt
- Nur bonitätsgeprüfte Bestandshalter
- Ruhe im Haus bis zur Beurkundung
4,8
Zehn dokumentierte Transaktionen aus eigenem Ankauf und Vermittlung, dazu verifizierte Google-Bewertungen. Referenzen und Transaktionen ansehen
Wer ich bin
Warum die Mietaufstellung
die wichtigste Unterlage ist
Beim Ertragswertverfahren ist die Jahresnettokaltmiete der Ausgangspunkt. Ich prüfe sie, bevor sie ein Käufer prüft.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienunternehmer und Investor · Witten
Ich helfe privaten und institutionellen Immobilieneigentümern, ihre Anlageimmobilien - egal ob Mehrfamilienhaus, Büro, Hotel oder das ganze Portfolio - schnell, diskret und ohne öffentliche Listung zu verkaufen. Dafür kaufe ich selbst an oder vermittle an mein Investorennetzwerk mit aktuellen Suchaufträgen bis 60 Mio. €.
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren, und ich kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Das ist der entscheidende Unterschied. Sie bekommen keine Schätzung, die zum Maklerauftrag passt, sondern eine nachvollziehbare Wertermittlung mit offenem Rechenweg, die Ihre Bank, Ihr Steuerberater und jeder Mitentscheider nachprüfen kann. Erst wenn diese Zahl steht, lässt sich über den Verkauf überhaupt entscheiden.
Danach vermarkte ich nicht, sondern ordne zu. Ich spreche gezielt die Investoren an, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstourismus, ohne dass Mieter und Nachbarn etwas mitbekommen.
Schritt 1
Erstgespräch
Anzahl der Miterben, Objektdaten, Stand der Gespräche. Zwanzig Minuten am Telefon oder per WhatsApp. Kostenlos und ohne Auftrag.
Schritt 2
Wertermittlung
Einwertung nach Ertragswertverfahren mit offengelegtem Rechenweg. Eine Zahl mit Herleitung statt einer Spanne aus dem Bauchgefühl.
Schritt 3
Gemeinsame Grundlage
Auf Wunsch stelle ich die Bewertung allen Miterben gemeinsam vor. Alle sehen dieselben Annahmen, alle diskutieren über dieselbe Zahl.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Portal, kein öffentliches Inserat, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Zwei Wege zum
Eigentümerwechsel
Nach dem Erstgespräch steht innerhalb weniger Tage fest, welcher Weg für Ihr Objekt gilt. Beide führen ohne öffentliches Inserat zum Notartermin.
Ihre Ausgangslage
Vermietet verkaufen
Lage, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Jahresnettokaltmiete, Zustand und Anzahl der Einheiten. Mehr brauche ich für die Einordnung zunächst nicht.
Weg 1
Wir kaufen selbst an
Passt Ihr Objekt in unser Ankaufsprofil, kaufen wir direkt - gemeinsam mit unseren Co-Investoren bis 60 Mio. €+.
- Verbindliche Rückmeldung statt Bieterrunde
- Keine Kette aus wechselnden Interessenten
- Zahlungszeitpunkt und Notartermin planbar
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht in unser eigenes Profil, stellen wir es einzelnen Investoren vor, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Nur vorgeprüfte und bonitätsgeprüfte Käufer
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen
Häufige Fragen
Häufige Fragen
zu diesem Thema
Was Eigentümer in dieser Situation am häufigsten wissen wollen.
Müssen meine Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Ein Eigentümerwechsel berührt bestehende Mietverhältnisse nicht - sie laufen unverändert weiter. Kauf bricht nicht Miete.
Müssen die Wohnungen besichtigt werden?
In der Regel genügt eine Besichtigung von Gemeinschaftsflächen und einzelnen Einheiten, und das erst bei konkretem Kaufinteresse. Keine offenen Besichtigungstermine.
Mein Haus ist nicht voll vermietet. Ist das schlecht?
Nicht zwingend. Leerstand kann sogar Potenzial bedeuten, wenn die Mieten unter Marktniveau liegen. Entscheidend ist, dass die Lage klar dargestellt ist.
Was ist mit Mietrückständen?
Die gehören auf den Tisch, am besten vorab. Verschwiegene Rückstände kosten im Prüfprozess deutlich mehr als offen benannte.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Erst nach der Beurkundung, wenn der neue Eigentümer sich vorstellt. Bis dahin gibt es keinen Anlass.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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Schicken Sie mir die Eckdaten. Sie bekommen eine Einschätzung nach ImmoWertV und eine klare Aussage, ob wir selbst ankaufen oder vermitteln.
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Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum richtigen Käufer.