Kurzantwort
Verweigerte Prolongation, Nachbesicherungsverlangen, Gespräche mit der Sanierungsabteilung: Das sind Signale, dass die Bank das Engagement beenden will. Wer dann erst anfängt zu überlegen, verkauft unter Druck.
Ein stiller Verkauf, eingeleitet bevor die Fristen greifen, erhält Ihnen Verhandlungsspielraum. Ohne Inserat erfährt weder der Markt noch Ihr Umfeld davon.
Auf dieser Seite
Das Problem
Warum früh handeln
den Preis rettet
Der Unterschied zwischen einem geordneten und einem erzwungenen Verkauf sind meist nur wenige Monate Vorlauf.
Zeitdruck ist sichtbar
Käufer erkennen Druck an Kleinigkeiten - an der Eile, an der Flexibilität beim Preis, am Fehlen von Alternativen. Und sie nutzen ihn.
Die Bank diktiert den Rahmen
Fristen, Mindesterlöse, Zustimmungen zur Lastenfreistellung. Je enger die Vorgaben, desto kleiner der Spielraum.
Zwangsversteigerung ist die Alternative
Wird nicht freihändig verkauft, droht das Verfahren. Es ist öffentlich und endet erfahrungsgemäß unter dem freihändig erzielbaren Preis.
Ein Inserat verschärft die Lage
Wer öffentlich anbietet, während die Bank drängt, macht die Notlage sichtbar. Das ist die denkbar schlechteste Verhandlungsposition.
Geschäftsbeziehungen leiden mit
Bei Gewerbetreibenden wirkt ein sichtbarer Notverkauf auf Lieferanten, Mitarbeiter und Mieter. Diskretion schützt mehr als nur den Preis.
Die passenden Käufer sind schnell
Es gibt Investoren, die genau für solche Situationen Liquidität bereithalten. Erreichbar sind sie über Netzwerk, nicht über Portale.
Abwarten und hoffen
Häufiger ReflexMan verhandelt mit der Bank weiter und schiebt die Verkaufsentscheidung auf.
- Fristen laufen, Spielraum schrumpft
- Verkauf findet am Ende unter Druck statt
- Zwangsversteigerung rückt näher
- Preisverhandlung aus der Defensive
- Kosten laufen weiter
Früh und still verkaufen
Besserer WegDer Verkauf wird eingeleitet, solange noch Zeit und Alternativen bestehen.
- Verhandlung ohne sichtbaren Druck
- Kein Inserat, keine öffentliche Notlage
- Zeitpunkt bleibt mitbestimmbar
- Käufer mit Liquidität und Tempo
- Geordnete Abstimmung mit der Bank
4,8
Zehn dokumentierte Transaktionen aus eigenem Ankauf und Vermittlung, dazu verifizierte Google-Bewertungen. Referenzen und Transaktionen ansehen
Wer ich bin
Warum ich zuerst
Ihre Zahlen rechne
Bevor über Verkauf oder Halten gesprochen wird, muss klar sein, was das Objekt trägt und was es bringt. Beides rechne ich Ihnen durch.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienunternehmer und Investor · Witten
Ich helfe privaten und institutionellen Immobilieneigentümern, ihre Anlageimmobilien - egal ob Mehrfamilienhaus, Büro, Hotel oder das ganze Portfolio - schnell, diskret und ohne öffentliche Listung zu verkaufen. Dafür kaufe ich selbst an oder vermittle an mein Investorennetzwerk mit aktuellen Suchaufträgen bis 60 Mio. €.
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren, und ich kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Das ist der entscheidende Unterschied. Sie bekommen keine Schätzung, die zum Maklerauftrag passt, sondern eine nachvollziehbare Wertermittlung mit offenem Rechenweg, die Ihre Bank, Ihr Steuerberater und jeder Mitentscheider nachprüfen kann. Erst wenn diese Zahl steht, lässt sich über den Verkauf überhaupt entscheiden.
Danach vermarkte ich nicht, sondern ordne zu. Ich spreche gezielt die Investoren an, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstourismus, ohne dass Mieter und Nachbarn etwas mitbekommen.
Schritt 1
Erstgespräch
Anzahl der Miterben, Objektdaten, Stand der Gespräche. Zwanzig Minuten am Telefon oder per WhatsApp. Kostenlos und ohne Auftrag.
Schritt 2
Wertermittlung
Einwertung nach Ertragswertverfahren mit offengelegtem Rechenweg. Eine Zahl mit Herleitung statt einer Spanne aus dem Bauchgefühl.
Schritt 3
Gemeinsame Grundlage
Auf Wunsch stelle ich die Bewertung allen Miterben gemeinsam vor. Alle sehen dieselben Annahmen, alle diskutieren über dieselbe Zahl.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Portal, kein öffentliches Inserat, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Zwei Wege zum
Eigentümerwechsel
Nach dem Erstgespräch steht innerhalb weniger Tage fest, welcher Weg für Ihr Objekt gilt. Beide führen ohne öffentliches Inserat zum Notartermin.
Ihre Ausgangslage
Druck von der Bank
Lage, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Jahresnettokaltmiete, Zustand und Anzahl der Einheiten. Mehr brauche ich für die Einordnung zunächst nicht.
Weg 1
Wir kaufen selbst an
Passt Ihr Objekt in unser Ankaufsprofil, kaufen wir direkt - gemeinsam mit unseren Co-Investoren bis 60 Mio. €+.
- Verbindliche Rückmeldung statt Bieterrunde
- Keine Kette aus wechselnden Interessenten
- Zahlungszeitpunkt und Notartermin planbar
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht in unser eigenes Profil, stellen wir es einzelnen Investoren vor, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Nur vorgeprüfte und bonitätsgeprüfte Käufer
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen
Häufige Fragen
Häufige Fragen
zu diesem Thema
Was Eigentümer in dieser Situation am häufigsten wissen wollen.
Die Bank hat die Prolongation abgelehnt. Was jetzt?
Zuerst rechnen: Was ist das Objekt wert, was wäre die neue Belastung, was bleibt übrig. Erst mit diesen Zahlen lässt sich entscheiden, ob verkaufen oder umfinanzieren sinnvoller ist.
Kann ich verkaufen, obwohl Grundschulden eingetragen sind?
Ja, das ist der Normalfall. Die Lastenfreistellung wird über den Notar abgewickelt. Wichtig ist die Abstimmung mit der Bank im Vorfeld.
Wie schnell geht ein Verkauf in so einer Lage?
Bei vollständigen Unterlagen und Eigenankauf sind wenige Wochen realistisch. Die Abstimmung mit der Bank bestimmt meist den Zeitplan.
Erfährt jemand von meiner Situation?
Nein. Kein Inserat, keine Bekanntmachung. Unterlagen gehen erst nach Vertraulichkeitserklärung an einzelne geprüfte Interessenten.
Lohnt sich ein Teilverkauf statt Komplettverkauf?
Manchmal ja, wenn mehrere Objekte vorhanden sind. Welches Objekt am sinnvollsten abgegeben wird, lässt sich durchrechnen.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Ihr Objekt unverbindlich einordnen lassen
Schicken Sie mir die Eckdaten. Sie bekommen eine Einschätzung nach ImmoWertV und eine klare Aussage, ob wir selbst ankaufen oder vermitteln.
Kostenlos, unverbindlich und vertraulich. Kein Inserat, keine Weitergabe an Dritte.
Weitere Situationen
Weitere Themen zum Off-Market-Verkauf
Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum richtigen Käufer.