Kurzantwort
Sanierungsstau senkt den Preis. Unklarer Sanierungsstau senkt ihn deutlich stärker. Käufer kalkulieren Unsicherheit immer zu ihren Gunsten - und zwar großzügig.
Wir beziffern den Aufwand vorab, suchen Käufer mit eigenem Handwerkernetz und verkaufen ohne Inserat. So wird aus dem Mangel ein Posten in der Rechnung statt ein Hebel in der Verhandlung.
Auf dieser Seite
Das Problem
Warum unklarer Zustand
teurer ist als klarer Mangel
Je älter der Bestand, desto größer die Spanne zwischen dem, was ein Objekt wert ist, und dem, was dafür geboten wird.
Unsicherheit wird überbewertet
Was nicht beziffert ist, schätzt der Käufer - und zwar sicherheitshalber hoch. Ein Gutachten kostet weniger, als dieser Aufschlag Sie kostet.
Energetische Anforderungen
Heizungstausch, Dämmung, Energieausweis. Diese Punkte stehen heute bei jedem Ankauf auf der Liste und müssen sauber dargestellt sein.
Jeder Mangel wird einzeln verhandelt
Im offenen Verkauf arbeitet sich der Käufer Punkt für Punkt durch die Mängelliste. Jeder davon kostet in der Verhandlung.
Falsche Käufer springen spät ab
Wer den Aufwand nicht einschätzen kann, merkt es erst bei der Begehung oder beim Gutachter. Dann war die ganze Vorarbeit umsonst.
Denkmalschutz verkompliziert
Steht das Objekt unter Schutz, verändert das Aufwand und Fördermöglichkeiten erheblich. Das gehört vorab auf den Tisch.
Der richtige Käufer rechnet anders
Bestandshalter mit eigenem Handwerkernetz kalkulieren Sanierung zu anderen Kosten als ein Privatkäufer. Diese Gruppe muss man kennen.
Verkauf ohne Vorbereitung
StandardwegDas Objekt geht so in den Markt, wie es ist. Der Zustand klärt sich erst in den Gesprächen.
- Käufer schätzt den Aufwand selbst - zu seinen Gunsten
- Jeder Mangel wird einzeln zum Preisargument
- Abbrüche nach der Begehung sind häufig
- Verhandlung läuft aus der Defensive
- Dauer schwer planbar
Verkauf mit beziffertem Aufwand
Mein WegZustand und Instandhaltungsbedarf werden vorab erfasst und in die Bewertung eingerechnet.
- Der Abschlag ist belegt, nicht geschätzt
- Nur Käufer, die mit Altbestand umgehen können
- Keine bösen Überraschungen bei der Begehung
- Verhandlung auf Basis einer gemeinsamen Zahl
- Zeitplan realistisch einschätzbar
4,8
Zehn dokumentierte Transaktionen aus eigenem Ankauf und Vermittlung, dazu verifizierte Google-Bewertungen. Referenzen und Transaktionen ansehen
Wer ich bin
Warum ein Bewerter
den Instandhaltungsstau einrechnet
Als PMA® geprüfter Immobilienbewerter rechne ich Restnutzungsdauer und Instandhaltungsrückstau in die Bewertung ein, statt sie später abziehen zu lassen.
Qualifikationen
Ibrahim Sabun
Immobilienunternehmer und Investor · Witten
Ich helfe privaten und institutionellen Immobilieneigentümern, ihre Anlageimmobilien - egal ob Mehrfamilienhaus, Büro, Hotel oder das ganze Portfolio - schnell, diskret und ohne öffentliche Listung zu verkaufen. Dafür kaufe ich selbst an oder vermittle an mein Investorennetzwerk mit aktuellen Suchaufträgen bis 60 Mio. €.
Ich bin Geschäftsführer der SaWo Immobilien GmbH in Witten, PMA® geprüfter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien und selbst Investor. Ich bewerte nach ImmoWertV und Ertragswertverfahren, und ich kaufe Mehrfamilienhäuser auf eigene Rechnung an.
Das ist der entscheidende Unterschied. Sie bekommen keine Schätzung, die zum Maklerauftrag passt, sondern eine nachvollziehbare Wertermittlung mit offenem Rechenweg, die Ihre Bank, Ihr Steuerberater und jeder Mitentscheider nachprüfen kann. Erst wenn diese Zahl steht, lässt sich über den Verkauf überhaupt entscheiden.
Danach vermarkte ich nicht, sondern ordne zu. Ich spreche gezielt die Investoren an, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Ohne Inserat, ohne Besichtigungstourismus, ohne dass Mieter und Nachbarn etwas mitbekommen.
Schritt 1
Erstgespräch
Anzahl der Miterben, Objektdaten, Stand der Gespräche. Zwanzig Minuten am Telefon oder per WhatsApp. Kostenlos und ohne Auftrag.
Schritt 2
Wertermittlung
Einwertung nach Ertragswertverfahren mit offengelegtem Rechenweg. Eine Zahl mit Herleitung statt einer Spanne aus dem Bauchgefühl.
Schritt 3
Gemeinsame Grundlage
Auf Wunsch stelle ich die Bewertung allen Miterben gemeinsam vor. Alle sehen dieselben Annahmen, alle diskutieren über dieselbe Zahl.
Schritt 4
Diskreter Verkauf
Ankauf durch mich oder gezielte Ansprache passender Investoren. Kein Portal, kein öffentliches Inserat, Adresse erst nach Vertraulichkeitserklärung.
Das Ergebnis
Zwei Wege zum
Eigentümerwechsel
Nach dem Erstgespräch steht innerhalb weniger Tage fest, welcher Weg für Ihr Objekt gilt. Beide führen ohne öffentliches Inserat zum Notartermin.
Ihre Ausgangslage
Sanierungsstau
Lage, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Jahresnettokaltmiete, Zustand und Anzahl der Einheiten. Mehr brauche ich für die Einordnung zunächst nicht.
Weg 1
Wir kaufen selbst an
Passt Ihr Objekt in unser Ankaufsprofil, kaufen wir direkt - gemeinsam mit unseren Co-Investoren bis 60 Mio. €+.
- Verbindliche Rückmeldung statt Bieterrunde
- Keine Kette aus wechselnden Interessenten
- Zahlungszeitpunkt und Notartermin planbar
- Ein Ansprechpartner bis zur Beurkundung
Weg 2
Off-Market-Vorstellung
Passt es nicht in unser eigenes Profil, stellen wir es einzelnen Investoren vor, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt.
- Über 300 aktive Investoren im Netzwerk
- Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung
- Nur vorgeprüfte und bonitätsgeprüfte Käufer
- Keine Sichtbarkeit auf Portalen
Häufige Fragen
Häufige Fragen
zu diesem Thema
Was Eigentümer in dieser Situation am häufigsten wissen wollen.
Mein Haus ist in schlechtem Zustand. Finden Sie trotzdem Käufer?
Ja. Ein erheblicher Teil unseres Netzwerks kauft genau solche Objekte - mit eigenem Handwerkernetz und einer anderen Kalkulation als Privatkäufer.
Soll ich vor dem Verkauf noch sanieren?
Meistens nicht. Der Käufer saniert in seinem Standard und rechnet Ihre Investition selten voll an. Ausnahmen sind Punkte, die eine Finanzierung verhindern würden.
Brauche ich einen Energieausweis?
Für die Vermarktung ist er gesetzlich vorgeschrieben. Für das erste Gespräch mit mir reicht eine ehrliche Beschreibung des Zustands.
Kaufen Sie solche Objekte selbst?
Ja, regelmäßig. Sanierungsbedarf ist bei uns kein Ausschlusskriterium, sondern ein Rechenposten.
Was ist, wenn ich den Aufwand nicht kenne?
Dann schätzen wir ihn gemeinsam ein. Für die erste Einordnung reicht, was Sie über Heizung, Dach, Fenster und Elektrik wissen.
Die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zur Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Ihr Objekt unverbindlich einordnen lassen
Schicken Sie mir die Eckdaten. Sie bekommen eine Einschätzung nach ImmoWertV und eine klare Aussage, ob wir selbst ankaufen oder vermitteln.
Kostenlos, unverbindlich und vertraulich. Kein Inserat, keine Weitergabe an Dritte.
Weitere Situationen
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Jede Ausgangslage braucht einen anderen Weg zum richtigen Käufer.